O’bon Paris 歐棒巴黎

在法國，租不如買。

這次就來跟大家談談，7大必讀法國買房流程 ，你絕對不能不知道的基本知識。

但當然流程歸流程，還是有很多細節的，這我們之後有機會再細談囉！

第 1 步 - 評估個人財力狀況

許多線上的模擬器可以讓你根據收入，支出和當前債務比率來計算還款能力。

根據結果，設定一個不超過購買金額的上限。

可在此計算

同時不要忘記公證費：新房為房屋價格的2％至3％，舊房則為房價8%。

當然還有可能會面臨的裝潢工程費以及家飾家俱費用。

第 2 步 -  找房

可以先在找房網，如Seloger瀏覽賣屋訊息，或是透過實體房仲，甚至個人賣家。

一名好房仲，能為你提供大量賣房訊息，並且了解當地市場，可以準確報價。

再來，房仲也會安排水電暖等專業人士，來檢定屋況，建立合格的證明。

同時檢查地契以及各種雜費，房屋稅或土地稅。最後，提供買房預算的建議。

第 3 步：簽署銷售協議/承諾書

銷售協議/承諾書 （le compromis ou la promesse de vente）都是一份在

接受出價(l’acceptation de l'offre d’achat) 後的正式契約，

指定出售條件及價格，並承諾購買。

這兩者性質只差在，Compromis  de vente為雙向、較為常見，

promesse de vente則為賣家單向的承諾書。

不管是哪一種，都只是一個承諾而已，還不是正式銷售。

若以常見的Compromis  de vente來說，

代書會在簽約前要求買家匯款訂金，約房價5%-10％，存入名為保證金庫 dépôt de garantie 。

確認款項入帳後，再另擇日期由雙方代書+房仲+買賣雙方正式簽約，最快在接受出價後的一週內就能簽約。

簽約當天起，買家有10天的時間可以反悔不買，但是賣家不行。

若任何一方反悔，可採取 “友善解決”，但也可走法律途徑。

另外，若銀行拒絕貸款，或是影響該區域城鎮地權，都會造成賣屋暫緩，買家可以無條件的退出購屋流程。

第 4 步：找到理想貸款報價

其實這一步，在你想要買房之前，就可以先跟往來的銀行預約會面，

粗估可貸金額，最重要的就是找到理想利率。

除了銀行，還有 貸款仲介 courtier 。

若你貨比三家後，覺得他的利率最好，想選擇他的，再付錢即可。

行情1500歐起，據說到6000歐都有。

另外，有件跟台灣很不一樣的事情是：法國的房貸利率分為保險前及保險後，是一種強制性的保險。

其實不僅是房貸，各種信貸，學貸都有強制加保保險。

為的就是避免因身故，重大意外造成殘疾，或失業而無法繼續支付貸款的情況。

保險通常會看 貸款人工作狀態 / 年紀 / 身體健康狀態 / 貸款金額 / 貸款年限 來衡量，

所以你的房貸利率=總體年利率（TAEG）+保險利率（TAEA）貸款保險很複雜，下回再跟大家細談

申請貸款會需要：

👉法國身份證或合法的長期居留

👉居住證明

👉戶口名簿 / 同居伴侶 PACS合約 / 離婚判決（如適用）

👉所得稅申報單 / 最近6個月的薪資單 / 工作證明

👉最近3個月的銀行流水單

👉其他進行中貸款（若有）

👉其他持有房屋（若有）

👉已簽約的銷售協議/承諾書

正常來說，銀行不會貸給你10%頭期款。

但以下三種情形可以適用 全額貸款（Prêt immobilier sans apport – Prêt à 110 %）：

剛出社會年輕人：

有CDI正職，但還無法存錢 或 已是自由職業者/接案滿三年的年輕就業者。

投資人

買房為了出租使用。

意外

某些生活事件，例如離婚或生病，可以完全變現儲蓄。

因此，在發生此類事件之後，銀行可以在財務不穩定的情況下無償提供貸款。

第 5 步 - 等待銀行放款

一但銀行審核且答應放款，銀行就得找第三方保證人，確保在借款人違約的情況下能償還抵押貸款。

通常會是由擔保公司（如Crédit Logement，SACCEF，CAMCA或SOCAMI）提供的擔保，

這些是銀行創建的公司，可降低擔保成本。

所以你會需要另外付一筆約房貸貸款1%的擔保金。

同時，你會收到一份銀行郵寄的貸款契約，內容包括貸款性質，總成本，利率等。

從收到這封信開始，會有10天的考慮期，可以接受或拒絕貸款。

第11天之後，你就可以在契約上簽名並郵寄回銀行。

這筆貸款款項支票就會直接由你的代書接收，並聯絡你前來結束最後買房流程。

第 6 步 - 簽約

在簽訂銷售協議/承諾書後，（通常）你有兩個月的時間到找銀行貸款。

在協議書上，也會寫明簽約後兩個月要與賣家聯繫找貸款進度。

而到銀行放款，買賣雙方簽約，也大約是三個月後。

有些若房子牽涉高齡長者，還可能更久。

簽約內容包括：

你的出生地址/職業/婚姻狀況/目前住處/未來住處面積/房間數量/賣家會留下的傢俱/地權/曾經施工過的保固書/價格等。

最後，買家支付尾款，代書費，國家徵收的相關稅收等。

所以若你的房子價格為25萬歐，

那你所準備的10%頭期款，基本上都是拿來支付各種雜費，稅費，代書費，以及保證金費用。

等於實際貸款金額為25萬，而實際支付的價格為：25萬+25000歐=27.5萬。

這就是為什麼，銀行通常放貸的款項，都不包含10%的頭期款。

第 7 步 - 拿鑰匙

在簽約當下，賣家就會把所有的鑰匙，以及權狀證書全部交給你。

而你的代書，就會把將銷售契約發送給抵押貸款辦公室，並發佈在房地產文件中。

此時，你會先拿到一只地契憑據，但還不是正本。

要收到真正的地契，大約是6個月到一年之後。

看完有沒有覺得，在法國買房真的是～～～超～～～級～～～長～～～～

以上狀況講的是 正常情況，若是遇到貸款被拒絕，賣家想重新談條件，代書找不到人，房仲不太熱情……

都會拉長買房子流程，或甚至取消。

提醒大家，也因為過程冗長，所以大家在等待貸款放款過程，可以有空就去房子那裡走一走，

確保房子本身沒有太多的變動，或甚至若鄰居施工，影響到房子本身。

祝福有心在法國置產的朋友，一切順利

文章資料/圖片來源：logic-immo, meilleurtaux, PAP.fr, reassurez-moi.fr, jempruntejassure, Nexity.fr, immobilier.lefigaro, boursedescredits, regionsjob, empruntis, ASG courtage, maisonsdenflandre